HomeLà một trong những dự án phức hợp có quy mô vốn đầu tư lớn bậc nhất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thu Thiem Eco Smart City không chỉ thu hút sự chú ý bởi vị trí và quy mô xây dựng, mà còn bởi cấu trúc đa chức năng – kết hợp căn hộ, văn phòng, thương mại – dịch vụ và khách sạn trong cùng một tổng thể. Cấu trúc này mở ra nhiều dòng giá trị tài chính khác nhau, thay vì chỉ phụ thuộc vào một nguồn thu duy nhất như phần lớn dự án nhà ở thông thường.
Bài toán khai thác đa dòng giá trị trên một quỹ đất
Điều làm nên sự khác biệt của Thu Thiem Eco Smart City so với nhiều dự án bất động sản thông thường nằm ở cách tiếp cận khai thác giá trị: mỗi nhóm công năng trong dự án được thiết kế để tạo ra một dòng doanh thu riêng biệt. Căn hộ cao cấp mang lại doanh thu bán hàng một lần; khối văn phòng tạo dòng tiền cho thuê ổn định trong dài hạn; khối thương mại – dịch vụ khai thác dòng khách mua sắm, ăn uống và giải trí; còn khách sạn hạng sang bổ sung thêm nguồn thu từ lưu trú, hội nghị, sự kiện và các dịch vụ cao cấp khác.
Cách tiếp cận đa dòng doanh thu này, nếu được vận hành hiệu quả, có thể giúp dự án giảm bớt sự phụ thuộc vào biến động của riêng thị trường căn hộ, đồng thời tạo ra một nguồn thu nhập tương đối bền vững hơn trong dài hạn so với các dự án chỉ đơn thuần bán sản phẩm nhà ở rồi kết thúc vòng đời khai thác của chủ đầu tư.
Doanh thu từ nhà ở: tham chiếu theo mặt bằng giá khu vực
Về phần cấu phần nhà ở, do dự án chưa công bố bảng giá bán chính thức, các ước tính hiện nay chủ yếu dựa trên việc tham chiếu mặt bằng giá của các dự án căn hộ cao cấp đã hiện diện tại khu vực Thủ Thiêm. Theo dữ liệu rao bán thứ cấp được trích dẫn, nhiều căn hộ cao cấp tại khu vực này đang được chào bán trong khoảng từ 180 triệu đồng/m² đến gần 400 triệu đồng/m², tùy theo từng dự án, vị trí, tầm nhìn, tiêu chuẩn bàn giao và tình trạng pháp lý.
Cần nhấn mạnh rằng đây không phải là mức giá chính thức của Lotte Eco Smart City, mà chỉ là cơ sở tham chiếu để hình dung biên độ giá trị của phân khúc bất động sản cao cấp tại khu vực. Doanh thu thực tế của dự án sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố chưa được xác định rõ tại thời điểm hiện tại: diện tích sàn được phê duyệt cuối cùng, cơ cấu sản phẩm cụ thể, thời điểm mở bán, chính sách giá của chủ đầu tư, tiến độ triển khai thực tế và điều kiện thị trường chung khi dự án chính thức chào bán.
Dòng tiền dài hạn từ văn phòng, thương mại và khách sạn
Bên cạnh doanh thu bán hàng một lần từ căn hộ, lợi thế cấu trúc đa chức năng của dự án còn mở ra tiềm năng khai thác dòng tiền dài hạn từ các cấu phần cho thuê.
Đối với khối văn phòng, theo giả định giá thuê bình quân ở mức 35-45 USD/m²/tháng – mức giá tương đương phân khúc văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm – doanh thu cho thuê gộp hằng năm được ước tính có thể đạt khoảng 850-1.500 tỷ đồng, tùy thuộc vào tỷ giá, cơ cấu diện tích cho thuê thực tế và mức giá thuê áp dụng tại từng thời điểm.
Đối với khối thương mại – dịch vụ, mức giá thuê bình quân được giả định trong khoảng 40-60 USD/m²/tháng, cùng với các nguồn thu bổ sung từ phí dịch vụ, vận hành, quảng cáo, tổ chức sự kiện, bãi đậu xe và các hoạt động tiêu dùng khác đi kèm.
Với hạng mục khách sạn hạng sang, dựa trên giả định quy mô khoảng 300 phòng, doanh thu lưu trú được ước tính có thể đạt khoảng 350-600 tỷ đồng mỗi năm, và tổng doanh thu vận hành khách sạn có thể còn cao hơn đáng kể nếu tính thêm các nguồn thu từ ẩm thực, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp khác.
Gộp chung ba cấu phần văn phòng, thương mại và khách sạn – chưa tính đến doanh thu bán hàng từ phần nhà ở – tổng dòng doanh thu khai thác thường niên được ước tính có thể vượt mức 1.550 tỷ đồng mỗi năm theo kịch bản được đưa ra. Đây chính là điểm được nhấn mạnh như yếu tố tạo nên sự khác biệt của dự án: giá trị không chỉ đến từ một lần bán hàng ban đầu, mà còn từ khả năng vận hành và khai thác trong nhiều năm sau đó.
Từ quy mô tài chính đến sức sống đô thị
Ngoài các con số về doanh thu, một khía cạnh khác được nhấn mạnh trong việc đánh giá tiềm năng của dự án là khả năng tạo ra mật độ hoạt động đô thị đáng kể, nhờ việc phục vụ đồng thời nhiều nhóm người sử dụng khác nhau trong cùng một ngày.
Theo các giả định được đưa ra, nếu dự án có khoảng 1.500-2.000 căn hộ với bình quân 2-4 người mỗi căn, riêng cộng đồng cư dân tại đây có thể đạt khoảng 3.000-8.000 người. Nếu khối văn phòng khai thác khoảng 100.000-150.000 m² sàn với mật độ sử dụng khoảng 8-10 m² mỗi người, dự án có thể phục vụ thêm khoảng 10.000-18.000 người làm việc mỗi ngày. Cộng thêm lượng khách lưu trú, khách hội nghị, khách mua sắm và khách sử dụng dịch vụ ăn uống, giải trí, tổng lưu lượng người sử dụng dự án trong một ngày có thể ở mức đáng kể.
Trong một kịch bản vận hành thuận lợi, dự án được kỳ vọng có thể hoạt động như một lõi đô thị thu nhỏ, với dòng người và hoạt động kéo dài từ giờ làm việc ban ngày cho đến buổi tối, trải đều từ ngày thường sang cuối tuần – thay vì chỉ sôi động vào một khung giờ hoặc một số ngày nhất định như nhiều khu văn phòng hoặc khu dân cư đơn chức năng khác.
Cách đọc những con số này một cách tỉnh táo
Nhìn vào toàn bộ các con số doanh thu và quy mô sử dụng nêu trên, người đọc cần lưu ý một số điểm quan trọng trước khi hình thành kỳ vọng cụ thể.
Thứ nhất, đây là những con số ước tính dựa trên giả định về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và cơ cấu diện tích – tất cả đều là các biến số có thể thay đổi đáng kể tùy theo điều kiện thị trường thực tế tại thời điểm dự án đi vào vận hành, vốn có thể còn cách thời điểm hiện tại nhiều năm.
Thứ hai, nguồn gốc của các số liệu này đến từ tài liệu do chính chủ đầu tư công bố, mang tính chất giới thiệu tiềm năng đầu tư nhiều hơn là báo cáo tài chính độc lập được kiểm chứng bởi bên thứ ba. Điều này không có nghĩa là các con số thiếu cơ sở, nhưng người đọc nên tiếp cận với sự tỉnh táo cần thiết, tương tự như cách tiếp cận bất kỳ tài liệu giới thiệu dự án nào khác trên thị trường.
Thứ ba, khoảng cách giữa doanh thu tiềm năng trên giấy và doanh thu thực tế đạt được còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố vận hành: tốc độ lấp đầy văn phòng và mặt bằng thương mại, khả năng thu hút khách thuê chất lượng, năng lực quản lý vận hành của đơn vị phụ trách, cũng như diễn biến chung của nền kinh tế và thị trường bất động sản thương mại tại thời điểm dự án hoàn thiện.
Nhận định
Nhìn tổng thể, cấu trúc đa chức năng của dự án Lotte Eco Smart City – kết hợp giữa doanh thu bán hàng một lần từ căn hộ và dòng tiền khai thác dài hạn từ văn phòng, thương mại và khách sạn – là một mô hình phát triển có cơ sở hợp lý về mặt lý thuyết tài chính bất động sản, đặc biệt phù hợp với các dự án tọa lạc tại vị trí trung tâm có mật độ hoạt động kinh tế cao như Thủ Thiêm. Tuy nhiên, giá trị thực tế mà mô hình này mang lại sẽ chỉ được kiểm chứng đầy đủ khi dự án hoàn thành xây dựng, chính thức đi vào vận hành và có báo cáo tài chính thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở các kịch bản ước tính hiện tại. Đối với nhà đầu tư quan tâm, việc theo dõi sát tiến độ triển khai thực tế, cùng các thông tin tài chính chính thức được công bố trong các giai đoạn tiếp theo, vẫn là cách tiếp cận thận trọng và cần thiết hơn là chỉ dựa vào các con số dự phóng ban đầu.
LOTTE ECO SMART CITY – KHU PHỨC HỢP ĐA NĂNG ĐẲNG CẤP TẠI THỦ THIÊM
- Website chủ đầu tư: https://lottegroup.vn/
Zalo
